מהו מס שבח מקרקעין?
מס שבח הוא מס המוטל על הרווח (ה"שבח") שנוצר ממכירת זכות במקרקעין. הרווח מחושב כהפרש בין מחיר המכירה לבין מחיר הרכישה המקורי, בניכוי הוצאות מוכרות כגון שיפוצים, עמלת תיווך, שכר טרחת עורך דין ועוד.
שיעור מס השבח
שיעור מס השבח ליחידים עומד על 25% מהשבח הריאלי (לאחר ניכוי אינפלציה). עם זאת, במקרים מסוימים יכולים לחול שיעורי מס שונים, בהתאם למועד הרכישה ולמסלול המיסוי שנבחר.
פטור ממס שבח – דירת מגורים מזכה
מוכר דירת מגורים מזכה עשוי להיות זכאי לפטור ממס שבח, בתנאים הבאים:
- דירה יחידה: מוכר שזו דירתו היחידה, וגר בה לפחות 18 חודשים לפני המכירה, יכול ליהנות מפטור מלא עד תקרה.
- מוכר שלא מכר דירה בפטור ב-18 החודשים האחרונים.
- מכירה בנסיבות מיוחדות: פירוד, ירושה, העברה בין בני זוג – עשויים להקנות זכאות לפטור בתנאים מסוימים.
חישוב ליניארי מוטב
גם מי שלא זכאי לפטור מלא, יכול ליהנות מ"חישוב ליניארי מוטב" – מנגנון שמאפשר פטור ממס על חלק השבח שנצבר עד שנת 2014, ותשלום מס של 25% רק על החלק שנצבר לאחר מכן. מנגנון זה רלוונטי במיוחד לדירות שנרכשו שנים רבות לפני המכירה.
הוצאות מותרות בניכוי
ניתן לנכות מהשבח הוצאות רבות, ביניהן:
- שכר טרחת עורך דין (ברכישה ובמכירה)
- עמלת תיווך
- הוצאות שיפוץ והשבחה (בליווי קבלות)
- מס רכישה ששולם בעת הרכישה
- הוצאות מימון (ריבית משכנתא) – בתנאים מסוימים
דיווח ומועדים
על המוכר לדווח על העסקה לרשות המיסים תוך 30 יום מיום חתימת החוזה, גם אם הוא זכאי לפטור מלא. איחור בדיווח עלול לגרור קנסות.
סיכום
מס שבח הוא סוגיה מורכבת שדורשת הבנה מעמיקה ותכנון מוקדם. ייעוץ משפטי מקצועי לפני המכירה יכול לחסוך סכומים משמעותיים ולמנוע הפתעות. במשרדנו אנו מלווים מוכרי נכסים מרגע ההחלטה על המכירה ועד סגירת התיק מול רשות המיסים.